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不動産売却コラム

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不動産の査定はどのよに行うか?(一戸建・土地偏)


不動産を売却するとき、不動産会社に査定を依頼することになりますよね。不動産の場合は他の財産とは大きく異なり、査定方法も大変特殊な手法を用いて行っています。物の値段を調べるとき、ある程度の価格感はネットで検索を行うとわかる場合が多いです。例えばテレビの値段を調べたいときは、あらかじめ欲しいブランドや画面の大きさ、欲しいスペックなどを想定し、アマゾンや楽天、電気屋さんのホームページで値段を調べることはわりと簡単にできますよね。どこが幾らで売っているのか?ポイントはどのくらいつくのか?・・・といったところを比較して、よしココで買おう!という具合に購入店まで絞ることができてしまいます。

しかし、不動産の場合はなかなかこのようにはいきません。
例えば、もしも数件隣の家が数ヶ月前に売却していて、たまたま売れた値段を知っていたとしましょう。
もちろんこれは近隣事例という意味では十分に参考になるデータにはなります。
しかし、実際に自分の家を査定してもらったところ、数件隣の家とは全然違う査定額になるようなことは良くある話です。

そこで今回は、不動産の査定というものが、いったどのように行われているのかを書いてみたいと思います。
これを知っておくと、ご自身でも不動産の値段をある程度知ることができるようになるかもしれません。
是非最後までお読みいただいて、査定の実態を知っていただければ幸いです。


査定額に大きく影響するポイントとは何か?



不動産の査定を行う場合、査定額に大きく影響することと、それほど影響しないことを分けて検証を行います。
まずは、大きく影響するものを挙げたいと思います。

【査定額に大きく影響するポイント5項目】
①建物の状態(構造部分)
②外壁や屋根の状態
③設備の状態
④土地の大きさと形状
④駅からの距離と道のり


それぞれ少し詳細を書きたいと思います



◎建物の構造に問題がないかを細かくチェック

これは、建物の傾きや歪み、床下の状態、ドアやサッシの建付、雨漏があったかどうか(あるか?)といった、建物本体に関する部分のことになります。

不動産を売る場合、建物がある場合(中古一戸建)は、この構造に関す調査が欠かせません。なぜなら、傾きや雨漏りといた不具合が発生してる場合は、修復が困難な場合があるからです。実は、建物の傾きの原因は、ほとんどが地盤(土地)が原因になっていることが多いのです。土地は文字通り「土」です。土は基本的に柔らかく、特に関東一帯は表面が赤土(とても柔らかい土)で覆われています。よって、家のような重たい物を乗せると重さに耐えられなくて自然に沈下してしまいます。なので一度このようなことが起ってしまうと、修復するには莫大なお金が必要になってしまいます。

家を建てるときは、一般的には地盤改良工事を行います。建てる前に地盤調査を行うことにより、土地ごとに適した改良工事の方法を検討し、将来に亘って地盤が沈下するようなことが無いように改良工事を行うのです。しかし、昔は改良工事は愚か、地盤調査すら行っていない時代もありました。その為、一般邸には築年数古い家ほど建物が傾いているリスクは増大します。かと言って、建築時期が新しいからと言って絶対安心とも言い切れません。

弊社では、建築士による建物状況調査が無料に!

そこで、一戸建住宅を売却する場合は、必ず建築士による「建物状況調査」を行い、建物の状態を詳しく調査してもらうことが重要です。
これにより、傾きがあるか無いかなどはもちろん、さまざまな建物の状態を詳しく把握することができるのです。
当店では、この建物状況調査を売主様への無料サービスとして行っております。

建物の構造は、買主様にとってはとても気になる部分です。なので、構造に問題があるかどうかは、最も査定に響くポイントになるのです。

実は当店で査定を行う場合には、最初に訪問させていただく際にその場で傾き調査だけ無料で行うことができます。専用の機械(小型の精密機器)を活用することで、すぐにその場で検証が可能です。こうすることで、予備検査的に構造に問題があるか無いかを確認することができますので、いつでも正確な査定を行うことが可能です。

いずれにしても、建物の構造的な問題は、放っておくと後々トラブルになることが多くあります。なので、しっかり検査を行い、建物の状態をしっかり把握して売却活動をはじめる事がとても重要になります。
また、この部分が最も売却査定額を左右するポイントと言えるのです。



◎外壁や屋根、設備の状態もしっかりチェック

そして、構造の次に重要になるのは、外壁や屋根の状態と、室内の設備の状態になります。
家は、継続的なメンテナンスが必要になります。その中でも外壁や屋根の定期的なメンテナンスはとても重要です。

塗装にはいろんな種類がありますいが、今はシリコン系の塗装が主流です。塗装そのものに柔軟性があるため、地震等で建物が揺れた時に塗装が割れたり剥がれたりすることが基本的にありません。また、どんな種類の塗装だったとしても、一番重要なのは防水性になります。

塗料には、家をあらゆる気候状況から守る特殊な機能が備わっていますが、その中で最も重要となるのが雨から守るための防水性能になります。これは、年月と共に徐々に性能が薄れていき、早ければ10年程で防水機能が働かなくなってしまう塗料もあります。これ、実は見た目だけではなかなか判断ができないため、気が付いた時には手遅れという家も時々見かけます。

屋根は、一般的には外壁よりも持ちが良い塗料を使用しているので、外壁よりも持ちが良いと考えられがちですが、実際には屋根の塗料の方が持ちが悪い場合が多くあります。夏場の屋根の表面温度は軽く50°を超えます。また、豪雨や台風などがくると、外壁よりも大きい影響を受けてしまいます。

なので、構造に問題が無かったとしても、屋根や外壁の状態が悪い(メンテナンスが行き届いていない)家を売却する場合には、その家を買った方の負担が増えてしまうことになるのです。なので、





不動産を売却するとき、なによりも一番重要なことは地元の不動産会社にお願いをすることです。もちろん、他にも大切なポイントはありますが、最も重要なことは地元密着の不動産会社を選ぶことでしょう。

例えば、横浜市緑区の不動産を売却したいときは、横浜線沿線にお店がある不動産会社の中から選ぶということになると思いますが、できる限り地元密着型の不動産会社を選ぶことがとても重要になります。もちろん選ぶ上でのポイントは他にもありますが、実はこれさえ間違えなければ、まずはスタートとしては問題ないかと思います。

そしてこれは、実は買う人の立場で考えてみるととても納得できます。


 

買う人にとって大切なのは、この街で生活するイメージを持てること



マイホームを探しにいくときのことをイメージしてください。家を買おうとする時、もしも一度も行ったことが無い街で探しているとしたら、物件がすごく良かったとしてもすぐに買おうと決断できますか?

いろいろ見てまわった結果、候補となる物件が見つかったとしましょう。もしも私なら、この物件に住んだらどんな生活を送る事になるのだろうか?・・・と考えます。おそらく私は毎日の通勤にどのくらい時間がかかるのだろうか?と考えるでしょう。妻はきっとスーパーやコンビニ、子供の通学はどんな学校になるのだろうか?と考えると思います。一生に1度になるかもしれない大きな買い物をするのですから、いくら物件そのものが良いからといっていきなり「買おう!」とはならないでしょう。

考えれば考えるほど検討要素が出てきます。例えば駅前はどんな様子なのか?この街にはどんな病院があるか?整形外科や耳鼻科はあるのか?・・・銀行は、保育園は、学校の評判は、最終電車の時間は・・・・という感じで、いろいろと確認しなきゃいけないな~となります。でもこれは、ごく普通のことかと思います。誰もがこう考えるでしょう。

こういった場面でお客様のお役にたてるのが、地元に精通した不動産会社なのです。


 

地元の不動産会社ならお客様に的確な情報をすぐにお伝えすることができる



売主様としては、もし家を見てくれたお客様が気に入ってくれたのであれば、ぜひ買ってもらいたいと願いますよね。でも、家をせっかく気に入ってくれたのに街の情報が行き届かないことが理由で申し込みにならないとなったら、ちょっと残念な歯痒い気持ちになってしまいませんか?「私が営業した方がこの街の良さが伝わるはず!」なんて思ってしまう売主様もいるかもしれませんね。

不動産会社ですから、家や土地の良さをお客様に伝えることは営業マンなら誰にでもできます。しかし、お客様に家を買っていただくのであれば、むしろお伝えしなければならないのは不動産以外の情報になります。

お客様も、ある程度は下調べを行った上で見にきている場合もあります。もしそうだとしても、実際に住んだことがない街の情報はなかなかネット上で調べたくらいではわかりません。そこで必ず必要になってくるのが、地元情報の提供になります。駅周辺のこと、病院のこと、学校、保育園、幼稚園、銀行といったインフラはもちろん、地元の恒例イベント、自治会との関わり、子供の通学見送り(取り組み)、治安、学校の評判、街の災害対策の取組み・・・といった詳しい情報をお客様は求めているのです。

お客様が物件を見学したときにこのような詳しい情報を提供することで、はじめて来た街の物件だとしても「買おう!」となることは良くあることです。当店でお客様を物件にお連れするときも、物件をご案内したあとに駅やスーパー、学校を見学ルートに入れることはよくあります。地元だからこそ詳しくお伝えしたいという気持ちも強くなります。

こういった理由から、売却は地元の不動産会社に任せるというのが鉄則になるのです。そして、できる限りベテランの営業の方にお任せする方が良いです。理由は、長年にわたって地元で営業活動していれば、その分だけたくさんの情報を持っているからです。もし同じ区に住んでいる営業の方であれば、学校の情報やお店の情報などはかなり詳しい情報をも持っているはずです。そうなれば、お客様への情報の伝わり方もぜんぜんスムーズになりますし、お客様も安心して聞くことができるのです。だって、地元に精通している方の話なのですから当然そうなりますよね。

こんな風に、物件以外の情報がどれだけ素早く的確に伝わるかによって、申込になる確率がぜんぜん違うのです。地元に精通しているからこそ、街の良さや生活のイメージがたくさんお客様に伝わり、申込の確率は断然高くなります。

またベテランの営業マンであれば、長年の経験を活かしたお客様へのご提案が可能になります。取引の慣習や実際のトラブル事例などにも詳しく、また税制面などのアドバイスの質が高くなります。住宅ローン控除の詳しい内容や、売却時の税金が必要かどうか?などなど、やはりベテランだからこそ知っている知識がたくさんあります。

どんな仕事でもそうですが、ベテランだからこそ提案できること、トラブル防止の工夫ができたり、違和感に気付けることがたくさんあります。不動産売却では古い設備の取扱いや境界のこと、税金面などにも気を遣う必要があります。なので、不動産会社選びでは、このような提案を普段から行っているかどうかも、ちゃんと見極める必要があります。

 

地元密着の不動産会社なら売却実績も豊富です


 

そしてもう1つ地元の不動産会社に売却をお願いするメリットがあります。それは地元での取引実績が多いということです。不動産の売却では過去に売れている物件情報(成約データ)の活用が不可欠です。そんな時、地元の不動産会社であれば常に成約データを揃えているので街の不動産相場を肌感覚で把握しています。よって結果的には査定の根拠もしっかりしていると言えます。

実は、通常は物件が成約になると住所(枝番)が非公開になってしまうので、成約データを上手に活用することは一般的になかなか難しいのですが、地元密着の不動産会社であれば枝番のデータまで保管していますので、売却活動の提案資料として十分に活用することができます。こういった情報を駆使することで売却査定が的確になり、購入を検討するお客様に対しても十分に価格の根拠が伝わります。結果的に売却をスムーズに進められる可能性がより一層高まることになります。


 

緑区の不動産売却は仲介手数料がお得になる「住まいのわ」へいつでもご相談下さい

当店は、横浜市緑区に特化した地元密着型の不動産会社です。スタッフは長年にわたり緑区に住んでおり、地元の価値を更に高めていきたいという思いがあります。中古一戸建住宅、マンション、土地、借地権、相続物件などなど緑区におけるたくさんの売却実績がございます。

経験豊富なベテランのスタッフが常に皆様からのご相談にお応えしておりますので、是非いつでもお問合せいただければ幸です。



緑区で不動産売却をお考えの方は、地元密着の「住まいのわ」へご相談下さい!

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