不動産の査定はどのように行うか？（一戸建・土地偏）｜不動産売却コラム｜さいたま市・埼玉県の不動産売却はハウスウェル | 横浜市緑区の不動産売却相談窓口｜住まいのわ

不動産を売却するとき、不動産会社に査定を依頼することになりますよね。不動産の場合は他の財産とは大きく異なり、査定方法も大変特殊な手法を用いて行っています。物の値段を調べるとき、ある程度の価格感はネットで検索を行えば大抵調べられます。例えばテレビの値段を調べたいときは、あらかじめ欲しいブランドや画面の大きさ、欲しいスペックなどを決めておき、アマゾンや楽天、電気屋さんのホームページで値段を調べることはわりと簡単にできますよね。どこが幾らで売っているのか？ポイントはどのくらいつくのか？・・・といったところを比較して、よしココで買おう！という具合に購入店まで絞ることができてしまいます。


しかし、不動産の場合はなかなかこのようにはいきません。
例えば、もしも数件隣の家が数ヶ月前に売却していて、たまたま売れた値段を知っていたとしましょう。
しかし、実際に自分の家を査定してもらったところ、数件隣の家とは全然違う査定額になるということはよくある事です。


そこで今回は、不動産の査定というものが、どのように行われているのかを書いてみたいと思います。
これを知っておくと、家をどのように使っていけばいいのか、家とどのように向き合っていけばいいのか？がわかるようになるかと思います。

ぜひ最後までお読みいただいて、査定の実態を知っていただければ幸いです。


査定額に大きく影響するポイントとは何か？



不動産の査定を行う場合、査定額に大きく影響することと、それほど影響しないことを分けて検証を行います。
まずは、大きく影響するものを挙げたいと思います。今回は、一戸建住宅の査定を想定してお話をしてまいります。


【査定額に大きく影響するポイント５項目】
①建物の状態（構造部分）
②外壁や屋根の状態
③室内や設備の状態
④土地の大きさと形状
⑤駅からの距離と道のり

それぞれ少し詳細を書きたいと思います




①建物の構造に問題がないかを細かくチェック

これは、建物の傾きや歪み、床下の状態、ドアやサッシの建付、雨漏があったかどうか（あるか？）といった、建物本体に関する部分のことです。


不動産を売る際、建物がある場合（中古一戸建）は、この構造に関する調査が欠かせません。なぜなら、傾きや雨漏りといた不具合が発生してる場合は、修復が困難な場合があるからです。実は、建物の傾きの原因は、ほとんどが地盤（土地）が原因になっていることが多いのです。土地は文字通り「土」です。土は基本的に柔らかく、特に関東一帯は表面が赤土（とても柔らかい土）で覆われています。そのため、家のような重たい物を乗せると重さに耐えられなくて自然に沈下してしまいます。一度このようなことが起ってしまうと、修復するには莫大なお金が必要になってしまいます。


家を建てるときは、一般的には地盤改良工事を行います。建てる前に地盤調査を行うことにより、土地ごとに適した改良工事の方法を検討し、将来に亘って地盤が沈下するようなことがないように改良工事を行うのです。しかし、昔は改良工事は愚か、地盤調査すら行っていない時代もありました。そのため、一般的には築年数が古い家ほど建物が傾いているリスクは増大します。一方、建築時期が新しければ絶対安心とも言い切れません。


弊社では、建築士による建物状況調査が無料に！


そこで、一戸建住宅を売却する場合は、必ず建築士による「建物状況調査」を行い、建物の状態を詳しく調査してもらうことが重要です。
これにより、傾きがあるかないかなどはもちろん、さまざまな建物の状態を詳しく把握することができるのです。
当店では、この建物状況調査を売主様への無料サービスとして行っております。


建物の構造は、買主様にとってはとても気になる部分です。そのため、構造に問題があるかどうかは、最も査定に響くポイントになるのです。


実は当店で査定を行う場合には、最初に訪問させていただく際にその場で傾き調査だけ無料で行うことができます。専用の機械（小型の精密機器）を活用することで、すぐにその場で検証が可能です。こうすることで、予備検査的に構造に問題があるかないかを確認することができますので、いつでも正確な査定を行うことが可能です。


いずれにしても、建物の構造的な問題は、放っておくと後々トラブルになることが多くあります。だから、しっかり検査を行い、建物の状態をしっかり把握して売却活動をはじめる事がとても重要です。
また、この部分が最も売却査定額を左右するポイントと言えるのです。



②外壁や屋根、設備の状態もしっかりチェック

そして、構造の次に重要になるのは、外壁や屋根の状態と、室内の設備の状態になります。
家は、継続的なメンテナンスが必要になります。その中でも外壁や屋根の定期的なメンテナンスはとても重要です。


塗装にはいろんな種類がありますが、今はシリコン系の塗装が主流です。塗装そのものに柔軟性があるため、地震等で建物が揺れた時に塗装が割れたり剥がれたりすることが基本的にありません。また、どんな種類の塗装だったとしても、一番重要なのは防水性です。


塗料には、家をあらゆる気候状況から守る特殊な機能が備わっていますが、その中で最も重要となるのが雨から守るための防水性能です。これは、年月と共に徐々に性能が薄れていき、早ければ10年程で防水機能が働かなくなってしまう塗料もあります。これ、見た目だけではなかなか判断ができないため、気が付いた時には手遅れという家も時々見かけます。


また、塗装と同じくらい重要なのがメジです。メジというのはコーキングのことです。
外壁にはサッシ（窓）がありますね。その窓枠をよ～く見ると、弾力性のあるゴム素材で覆われているのがわかります。これはコーキングと言い、サッシ枠から雨が進入してこないようにしている重要な工事です。
コーキングはいろいろな部位に使われている万能な製品ですが、その寿命は10年くらいなので、決して長寿命ではありません。塗装がまだまだ大丈夫という場合でも、コーキングが劣化している家はよくあります。これを放っておくと、雨漏りの原因になってしまうこともあるのです。


屋根は、一般的には外壁よりも持ちが良い塗料を使用しているので、外壁よりも長持ちだと考えられがちですが、実際には屋根の塗料の方が持ちが悪い場合が多くあります。夏場の屋根の表面温度は軽く５０°を超えます。また、豪雨や台風などがくると、外壁よりも大きい影響を受けてしまいます。


そのため、構造に問題がなかったとしても、屋根や外壁の状態が悪い（メンテナンスが行き届いていない）家を売却する場合には、その家を買った方の負担が増えてしまうことなります。


よって、状態によっては査定額に影響を及ぼしてくるポイントになるのです。
木造住宅にとって防水対策は最も重要です。



③室内や設備の状態

中古住宅を購入する際に必ず検討しなければならないのがリフォームです。例えば、壁紙を交換するというのはリフォームの定番です。人が住んでいる以上、どんなに気を遣って綺麗に保とうとしても、シミや汚れ、手垢などは必ず付いてしまうものです。そのため、多少室内が汚れているくらいなら、査定額に影響することはありません。しかし、設備の交換まで検討しなければならない場合は話が違ってきます。


ユニットバスを新しくするには、商品の交換だけで100万円以上します。大抵のケースで給湯器も一緒に交換することになりますが、給湯器だけでも30～60万円くらの予算が必要です。


こんな感じで、特に水回りの設備交換はとてもお金がかかるのです。ユニットバスだけで済めば良いのですが、システムキッチンや洗面台、トイレも交換となってしまうと、何百万円ものお金が必要になります。


家を売却するとき、見学に来る人は、家の主人はこの家を丁寧に使っているか？・・・を見極めようとします。設備というのは、年代が古かったとしても、掃除が行き届いていれば綺麗に保たれるものです。そういう状態であれば、まだまだ十分に使えるということになるので査定額に影響することはありません。


しかし、製品がわりと新しいものだったとしても、見るに堪えないくらい酷く汚れてしまっているお宅もあります。こうなると、プロのクリーニング業者に依頼しても頑固にこびりついた汚れは落ちなくなっている場合があります。となれば、交換しないと気持ちよく住めないな～・・・となってしまうわけです。当然査定額に響いてきます。


中古住宅は、壊れたら修理をしたり汚れたら綺麗にしたりを繰り返し、長年にわたって保つことができるものなのです。実際に我々が査定のために訪問すると、オーナー様の家に対するこれまでの向き合い方が肌感覚でわかります。そしてこれは、家を見に来る人も同じように感じるものなのです。


このように室内や設備の状態は査定の重要なポイントになります。大切な家ですから、できる限り綺麗に使ってあげていただければと思います！



④土地の大きさや形状

よく坪単価という言葉がありますが、これは、土地の査定をする時に必ず出てくる言葉です。
不動産は、エリアによって平均的な単価があります。例えば中山１丁目は坪単価〇〇円くらいだけど、２丁目は〇〇円くらいだ・・・といった感じで、そのエリアにおけるだいたいの土地の単価があるわけです。
仮に、40坪の土地で坪単価60万円の万円エリアであれば、単純に2,400万円という査定額になるわけですが、実際にはこのように簡単にはいかないものです。


不動産の価値を判断する際、重要なポイントの１つになるのが、周辺道路や隣地との高低差がどれほどあるか？です。
一般的には、土地と道路の高低差が無い不動産の方が良いとされています。高低差があると必ず階段が付くわけです。例えば地下車庫の物件は、道路（車庫）から玄関まで階段が15段くらいあります。車庫に屋根があるので車が濡れない等のメリットはありますが、一方で毎日出かける度に15段階段を上り下りしなくてはなりません。若いうちは気になりませんが、歳を重ねていくと思った以上に負担に感じる方が多くいらっしゃいます。


隣地との高低差も重要です。
もしも、隣の家の敷地が１ｍくらい高い位置にあるとしたら、だいぶ圧迫感を感じるかもしれません。その方角次第では陽当りに影響を及ぼす可能性もあります。また、大雨のときに高い方の敷地から雨水が流れ込んでくるかもしれません。査定では、こんなことにも想像を働かせて状態を確認します。


土地の形状も重要なポイントです。仮に50坪の大きさの土地でも、形が三角形に近い場合は、実際に有効に使える面積は30坪くらいかもしれません。このような土地では、カースペースがあっても入庫しにくい場合も十分に考えられます。また、土地に傾斜地（法地）がある場合も査定の重要なポイントになります。法地の上に大きなウッドデッキを設置している等、活かせる法地とそうでない法地があります。傾斜が強かったり立ち入ることが危険な法地があっても無意味です。こうなると、無駄に固定資産税が高くなるだけとも言えます。


このように不動産の査定では、物件の特性を見逃すことなくいろいろなチェックを行っていくことになります。



⑤駅からの距離と道のり
日本の不動産価格の特徴は、駅から近ければ高く、遠ければ安いというのが常識です。これはどこの街でも同じことが言えます。例えばJR横浜線の小机、鴨居、中山、十日市場、長津田、これらの駅が存在する街も、同じです。
日本は交通網が発展しているため、１時間～２時間程度の通勤通学は当たり前の社会で、多くの人が電車やバスを利用します。


毎日の通勤通学ですから、駅から近い方が利便性が良いので好まれます。好まれるということは、駅から遠い物件よりも駅近の物件の方が需要が高いわけです。それに、駅から近い方がスーパーマーケットやいろいろなお店がたくさんあるので、日常の買い物も便利です。暗い人気のない夜道をずっと歩くことも少ないので、安全でもあります。


ここは説明するまでもありませんが、土地の大きさや形状などが全く同じで建物の大きさや築年数も全く同じ、違いは駅から徒歩圏なのかバス便なのかだけという2件の中古住宅があったとします。この場合、間違いなく駅から徒歩圏の方が価格が高くなるわけです。緑区は坂が多い街もありますので、駅から遠いとアップダンンの量も当然に多くなります。となればこの2件の価格差はとても大きなものになる可能性があります。


これも若いうちはバスや車を使うのも苦ではないでしょうが、歳を重ねると不便な場所というだけで居心地が悪く感じてしまう方も多くいらっしゃいます。実際に、不便だから売却を検討したいというご相談はとても多いです。



以上、今回は中古住宅の査定のポイントについて書いてみました。

弊社では、査定はいつでも無料で行っております。
売ろうかどうか迷っている方、売りはしないが今の自宅の価値を知りたい方、緑区の不動産売却は仲介手数料がお得になる「住まいのわ」へいつでもご相談いただければと思います！


当店は、横浜市緑区に特化した地元密着型の不動産会社です。スタッフは長年にわたり緑区に住んでおり、地元の価値を更に高めていきたいという思いがあります。中古一戸建住宅、マンション、土地、借地権、相続物件などなど緑区におけるたくさんの売却実績がございます。

経験豊富なベテランのスタッフが常に皆様からのご相談にお応えしておりますので、ぜひいつでもお問合せいただければ幸いです。